昆明商业存量创历史新高 东市区全部卖完竟要40多年

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尽管昆明在土地规划方面有意减少商业用地,甚至允许一些符合条件的项目地块调整商业用地性质,但昆明商业地产开发规模仍然很大,商业存量仍然很高,很难拆除。

根据昆明瑞丽的数据,截至去年底,昆明的商业存量已达645万平方米,创下2014年以来的新高,周期为160个月,其中东市板块周期最长。根据去年的销售速度,实现完全去工业化需要508.71个月(约42年)。

2019年底昆明市商业存量达到645万平方米(基于昆明瑞丽数据)

数据显示,2019年底昆明市商业存量达到654.3万平方米,比2018年的569.42万平方米增加75.96万平方米,增幅13.34%。同时,净化周期也从2018年的132.45个月延长至160.16个月。自2014年以来,库存和净化周期均创下历史新高。

随着股票持续上涨,供大于求的现象越来越严重,市场价格持续下跌。2019年,昆明商品房平均销售价格首次跌破2万元,仅为1.908万元/平方米,较2018年下降14%,创下2014年以来的新低。

按总数计算,昆明现有商业地产股票退市周期为160个月,约13年。然而,昆明各区的商业存量和去工业化程度并不相同,要实现完全去工业化需要508.71个月,即大约42年。

昆明的商业地产过剩现象越来越严重。

根据昆明瑞丽的数据,到2019年,呈贡板块、中南板块和东南板块的商业存量都在前三位,分别为129.86、87.45和754,500平方米,拆除周期分别为151.45、472.17和93.59个月。在三个最大的股票板块中,呈贡板块和东南板块是去年销售额最高的板块。销售情况相对乐观,去极化周期较短。由于副中心板的高库存和低销量,停用周期高达472个月。

2019商业板块存量与剥夺周期(基于昆明瑞丽数据)

然而,次中心板块还不是去人性化周期最长的板块,东市板块以去人性化周期508.71个月排名第一,比次中心板块高出36.54个月。事实上,东市板块的存量并不高,只有平方米。然而,由于去年东市板块销量较低,去极化周期过长。然而,数据也显示,2019年,东方市场的新商业区将是最高的。在这种情况下,未来东方市场的商业分权将成为一个重大问题。

从平均成交价格来看,只有12块板块中间板块的平均价格超过3万元,为元/平方米,但比2018年的17.86%低了7023元。副中心板块、北城板块、世博板块、东城板块、东南板块、灌南板块、高科技板块和呈贡板块的平均价格也出现不同程度的下跌,其中北城板块跌幅最大,较2018年下跌49.58%。西山板块、滇池板块和机场板块的价格非但没有下跌,反而上涨了,但涨幅不大。

2018年和2019年各商业行业供需价格(来源于昆明瑞丽数据)

总体来看,昆明商业存量持续增长,供大于求严重,商业价格不断被挖掘,商业市场面临严峻考验。对于2020年的商业地产市场,昆明瑞丽数据预测,在2020年高库存的基础上,商业地产将达到新的脆弱平衡,即新的供应量和销售量将保持不变,约为55-70万平方米。然而,这也是昆明商业地产最令人担忧的地方,这里相当于一座水库的取水量和出水量。虽然水库的水位不会继续上升,但很难下降。