打脸!!专家的口中的苏州楼市

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没有房地产观点

要说近年来,苏州房地产市场最肿胀的专家,可能会被认为是杨洪旭。

在15年间,苏州房价开始强劲上涨,几乎翻番,杨专家多次发表文章称苏州房地产市场,但毫不犹豫地使用大黑加红字体提示,苏州房价已达到顶峰,泡沫很严重。

在16日的9月,老杨是英雄《天堂里的楼市风景不相同!苏杭房价大逆转!》,这是合理指出的:

“从新房交易的角度来看,苏州2015年第二季度爆炸,下半年价格爆炸。今年3月,成交量减少,平均价格从7月份开始盘整。过去两个月的成交量已经过去缩小到2014年10月的这一轮开始之前,表格与深圳非常相似!因此,如果你申请了老杨的四级预警系统,现在的苏州和深圳一样:红色警告!“

然后,更准确地预测多个图标和图表:

“苏州最热门的地方只能是公园。它在去年下半年飙升,今年3月基本达到顶峰.但老杨的观点很明确:没有比赛!即使有一个月或两个月的交易数量反弹和价格反弹估计能量有限,这还不足以扭转振荡的下行趋势。“

后来,甚至后来的故事,每个人都知道。

在所有所谓的房地产专家中,恐怕我想提到老杨。除了不遗余力地推广我自己的板块旋转理论外,杭州,南昌,长沙,成都,厦门,武汉,南京等城市都被他命名,甚至杭州是朝阳,深圳则是夕阳。然而,神奇的是,被他炽热警告的城市毫无例外地大幅增加。

以苏州为例。在三年内,全额将首付。如果它真的是老杨的支持,那么损失可能是数百万。

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宏观和微观

老杨的问题在哪里?事实上,从宏观角度来看,似乎泡沫和房价下跌是毋庸置疑的。

首先是人口问题,无论是人口老龄化还是新生儿都有拐点。

其次,住房的需求和住房的实力,如居民的财富短期由房地产,在房地产投机者投放市场后,只需要军队难以进入。

第三是空置房屋和大量剩余房产,特别是在提出5000万空置房屋数据后,一旦释放,将不可避免地影响房地产市场。第四是财务问题,如去杠杆化,银行信贷紧缩和住房融资只能以降低的价格出售。

第五是关于房地产企业的土地收购。从今年和去年的土地收购数据的比较来看,拍卖和保费都有下降的迹象,这也将影响房价的走势。

但问题在于,如果你使用的是一个案例而不是整个案例,那么你将会对社会研究方法中常见的“微观跟随”感到内疚。个人应该是研究单位,研究的结论不得推断到群体或整个地区,否则会产生轻微的谬误。当然,从整个研究单位的研究中得出的结论不能推断出个人是研究单位,否则他们会在小组中犯错误。

特别是对房地产市场的分析,一般不能局部,特别是不能以代表性的情况来分析整体。如果你用国家宏观数据来推断单个城市的房价走势,就等于要求捕鱼,特别是在今天的城市对城市政策中。每个城市的经济结构,人口和购买力都很大。对于专家来说,研究拥有一个好地区或一个城市的房地产市场并不容易。如果你只使用相同的理论指向国家,那将是一个高概率事件。

更为关键的是,由于经济学通常被称为事后理论,房价的变化受到非理性决定因素的限制,只能被观察到,而不能被预测。

在3月的苏州,苏州房地产市场的变化已经出现。首先,在1月的传统淡季中,交易量意外激增。每日交易量甚至接近700套。与此同时,吴江的单价低于2万元的廉价房屋很快被清理干净。

同时,1 - 3月公园金鸡湖地区的新房进一步加强,提高水位的效果明显。总价超过1000万的房屋数量开始显着增加。

然后学区和改善类型(四个房间及以上)的增加将从2018年底到年初显着增加,这将大大超过小单位的需求,改善需求,价格限制将增加房地产比率。整个购买力尚未完全释放。

最后,政策是积极的,土地很热。中国最具影响力的房地产公司中梁房地产再次进入苏州。

可以看出,底部被抬起,顶部交易被扩大,改善的意愿得到加强,地球节拍也很热。怎么可能像老杨所说的那样,这是衰退的一年?

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苏州板块轮作

老杨并非没有价值。除了经常受到预测之外,他的板块轮换理论可以帮助我们了解19年新政后的苏州房价。

2015年之前,回顾中国房地产市场发展的历史,从未有过区域房地产市场的行业轮换。基本特征是大多数地区同步变化,并且都在上升和下降。但在2015年之后,股票市场出现了一次非常相似的轮换。

例如,在深圳房地产市场炙手可热之后,东莞上涨甚至蔓延到中山和惠州。北京通州价格上涨后,燕郊的价格也飙升。香河和大厂也大幅上涨。被上海包围的昆山四五年没有房价。升级后,上海的采购限制加快了,但加速了。

为什么会这样? 15月12日的中央经济工作会议明确将房地产去库存定为五大经济工作目标之一。实现这一目标的关键取决于三线和四线城市的去库存化。

通过降低住房价格过热的一些一线和二线城市,该行业将能够更快,更稳定地向一些二线和大多数三线和四线城市转移。这既是政府目标,也是内部市场需求。在这方面,各方都应该乐于看到自己的态度。

如果在19年的新政之后将这一理论和背景移植到苏州,整个中国棋盘将缩小到苏州的同一个地方,一切都可以解释。

令人惊讶的是,上涨最快的公园和新区,就像严格限制的上海一样,压倒性的购买力开始蔓延到吴中,襄城和市区。在上述领域,二手房,特别是学区的价格飙升。与此同时,它也开始迎来交易量大幅增加的春天。

限制销售,不受限制,在板块旋转效应后转为去库存。

然而,在老杨的理论结束时,有一句话“当所有的板块都旋转时,当前的牛市即将结束。”

什么是最终轮换?也就是说,从未进入买家眼前的偏远地区,甚至破旧的房屋也开始激动起来。它经常表明这一轮市场已经迎来了最后一次回升,并且继电器迎来了最后一根棒。

如果这是标准,2019年7月苏州将逐步走向本轮结束。

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